不動産の相続税はいくら？評価手順や節税効果も解説

不動産を相続するにあたっては、相続税がいくらかかるのか、どのように計算されるのかをあらかじめ確認しておくことが大切です。
本記事では、不動産評価額の求め方や不動産を用いた節税対策について解説します。

不動産の評価手順

不動産を相続する際に発生する相続税は、国税庁が定める評価基準に基づいた不動産評価額をもとに算出されます。
不動産の評価額を正しく算出するための具体的な手順を確認していきましょう。

手順①不動産の路線価や固定資産税評価額を確認する

不動産評価額の算出に向けた最初の行動として、対象となる土地や建物の公的な基準額を確認します。
土地の評価については国税庁が毎年公表する路線価を使用し、路線価が定められていない地域においては固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる倍率方式を適用します。
建物に関しては、各自治体から送付される固定資産税の課税明細書に記載された固定資産税評価額がそのまま適用されます。

手順②補正率を適用して評価額を算出する

路線価や評価額を確認した後は、対象となる土地の形状や利用状況に応じた補正計算を行います。
土地は正方形や長方形などの整った形ばかりではなく、奥行きが極端に長い土地や角地、不整形な形状の土地など多様な特徴を有しています。
使い勝手が悪い土地については価値がさらに低く、逆に利便性が高い土地は加算が行われます。
また、他人に貸し出しているアパートや借地などの場合は、借り手の権利が考慮されるため、自家用の不動産よりも評価額がさらに減額される仕組みとなっています。
土地固有の条件を反映させた補正率を正確に適用し、より適正な評価額を算出しましょう。

手順③土地と建物の評価額を合算する

土地と建物の個別評価額が算出された後は、それぞれを合算することで、不動産全体の最終的な評価額を確定させます。
この評価額をもとに相続税の計算がされることを把握しておきましょう。

不動産による相続税対策のメリットとは

現金をあえて不動産に転用し、相続することで一定の節税効果を得ることができます。
具体的なメリットを見ていきましょう。

相続財産の評価額を減らせる

1つ目のメリットは、現金資産を不動産へ換えることで、相続財産の評価額を圧縮できる点です。
預貯金や現金を相続する場合、額面どおりの金額がそのまま相続税の課税対象として扱われます。
しかし、現金で不動産を購入した場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されるため、実際の取引価格や建築費用よりも低い評価額となります。
一般的に、土地の評価額は時価の8割程度、建物は6割程度まで下がるため、課税対象となる資産を減らして税負担を抑える効果を期待できます。

小規模宅地等の特例で評価額をさらに抑えられる

2つ目のメリットとして、小規模宅地等の特例を活用することで土地の評価額を減額できる点が挙げられます。
被相続人が住んでいた自宅や事業を行っていた土地を配偶者や一定の親族が相続する場合、要件を満たすことで、一定範囲までの土地の評価額を最大で80％削減することができます。
現金資産のままではこのような減額措置を受けられないため、不動産を所有しているからこそ適用できる強力なメリットとなります。

不動産を相続する際の注意点

不動産の活用は節税面で効果的である一方、手続きや納税において配慮すべき注意点が存在します。
以下で具体的に確認していきましょう。

評価額の補正計算が複雑

1つ目の注意点として、土地の評価額を算出する際の補正計算が複雑であることが挙げられます。
土地の形状や道路との接し方、周囲の環境によって適用すべき補正率が細かく分かれており、専門的な判定が求められます。
補正計算を誤ると本来よりも高く評価してしまい過剰な税金を納めることになったり、逆に低く評価しすぎて税務署から追徴課税を受けたりすることがあるため、慎重に計算を進めましょう。

納税のために現金準備が大変

2つ目の注意点は、相続税の納付期限までに必要な現金資金を用意することが大変であることです。
相続税は原則として申告期限までに現金で一括納付しなければなりません。
相続財産の大部分が不動産で占められている場合、手元の現金資産が不足して納税資金の確保に苦慮するケースが多く発生します。
不動産はすぐに売却して現金化することが難しいため、事前に納税用の資金を確保しておくか、生命保険などを活用して現金を用意しておくようにしましょう。

まとめ

不動産の相続税は、路線価や固定資産税評価額をもとに補正計算を行って最終的な評価額を算出します。
現金から不動産へ資産を組み替えることで、課税対象額を圧縮でき、節税を行うことも可能です。
一方で、押さえておくべき注意点もあることも把握しておきましょう。
相続財産に不動産が含まれる場合や不動産による相続税対策を検討の際は、税務に詳しい税理士までご相談ください。